掌握市场周期 · 第11篇

今天缺房，为什么几年后会过剩

每家建商都只补一小部分需求，怎么还会盖太多？

周期与环境

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可带走的原则

房地产须同时检查在建总供给、交付时点、融资与真实需求；稀缺和自住用途不能替过高买价提供保护。

先抓住这三句。

供给到来有漫长时滞
不能忽略同行同时开工
价格指数要看分母和口径

可带走的原则

房地产须同时检查在建总供给、交付时点、融资与真实需求；稀缺和自住用途不能替过高买价提供保护。

缺口不会立刻被填上

房屋从找地、设计、审批、融资到完工需要很久。景气刚复苏时，先前开工少，新增需求容易推高租金和售价。好价格又鼓励建商开工，但建筑还没完成，缺口表面上仍在，于是继续吸引新项目。等大量楼面真的出现，早交付的项目可能已经吸收需求，经济也可能转弱。原先作为机会的缺口，便变成售不掉和租不出的空间。

把同行也放进计算

原书假设某地缺一百栋房，一家建商谨慎地只盖二十栋。若十家都这样想，总供给就成了两百栋。每个人单独看来并不激进，合起来却过量。企业若只研究自己的成本和销量，忽略其他人的在建项目，会系统性高估未来市场。房屋建成后也不像工厂排班那样容易减少供给，空置空间会持续压住租售价格，而利息、税费和维护仍需支付。

同一栋楼，不同持有者有不同成本

作者1980年到洛杉矶时，看见威尔夏走廊一些建案留下钢结构。高峰期开工的人遇上需求与融资恶化，后来以低价接手的人，可能享有更低取得成本、较短剩余工期及较低建造成本。但这些只是可能的优势，必须扣掉修复、完工和等待成本。第三位业主才赚钱是书中的夸张警语，不是保证；便宜接盘也会遇到地段或需求永久变差。

稀缺口号仍得回到证据

土地不可再生、能够自住、可以抗通胀，都不说明任意价格合理。原书还讨论阿姆斯特丹历史房价，提醒样本期间、房屋改造、成交房屋组合及地段变化会影响比较。危机后新屋开工也要相对人口看，不能只比较绝对数量。读这些例子，应保留具体市场和统计口径，不能用一栋房子的价格涨幅替代含租金、费用与融资的总收益，更不能直接套到所有城市。

同一地区也要分用途

办公楼、住宅与旅馆的客户、合同期限和现金来源各有不同，不能只用全市房价热不热决定。可先列租金来源、空置、在建竞争、完工成本与债务到期，再检查地段需求是否改变。具体项目的分析越清楚，越不会被土地有限或别人都在买之类的概括代替。

从条件到结果

01
短缺
早期供给少，需求复苏推高租售价格
02
反应
多家同时开工，供给隔几年才到达
03
压力
需求改变而供给难撤回，空置与债务压低价格

动手比较

信贷情景

用融资条件卡配合在建供给思考：当前容易借钱，是否掩盖未来交付的压力？

三张卡是简化情景，信贷、标准与风险补偿彼此影响；没有固定周期长度和价格预测。

操作后回到本章：房地产须同时检查在建总供给、交付时点、融资与真实需求；稀缺和自住用途不能替过高买价提供保护。

哪些条件会改变判断

人口迁出、产业变化、用途限制与完工成本可能使低价项目仍无利润；历史房价涨幅也不是总回报。

试着判断一次。

把本章的方法用到新情景

查看来源与版本

掌握市场周期（繁体中文版）

房地产周期 · PDF第174—189页

霍华·马克斯的经验性框架；书中备忘录保留写作时点，不把事后结果当作事前确定知识。

依据以上指定版本作原创中文研习，保留重要论点、案例与条件；可与原书对照阅读。