芒格之道 · 第7篇

好地段，也可能被漫长许可拖住

土地的价值看起来很高，为什么仍不能提前把利润算进口袋？

思考与判断

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可带走的原则

估算地产价值，要把许可、时间、追加投入与公共利益一起考虑；欣赏官员本人，不能替代对制度约束的判断。

先抓住这三句。

临海土地不等于随时可以开工。
好官员也受到选民和规则约束。
账面增值与可交付现金相隔许多步骤。

可带走的原则

估算地产价值，要把许可、时间、追加投入与公共利益一起考虑；欣赏官员本人，不能替代对制度约束的判断。

一块土地，卡在很多不同问题里

编者介绍，西科这个圣巴巴拉项目已经拖了很多年。芒格说，他们修道路和给排水管道，为历史遗迹保护付费，还让出部分土地，保留公众接近海滩的空间。地段好，只是价值的一项条件；能否建设、建多少、何时售出，决定价值能不能变成现金。城市规划不是与施工无关的外部小事。房屋设计、公共通行、水资源与环境要求，会一起改变成本与进度。把土地估值乘上预计售价，却漏掉这些步骤，就会高估股东能够很快取得的利益。

自己觉得合理，不等于一定获准

芒格认为，项目用水条件与已完成的建设，使他们不应被新的暂停建设规定阻挡。但这是当事人的法律立场，不能直接写成法院已经认定的结论。他同时承认，过去有开发者破坏环境、把海滩据为己有，因而严格管理有其原因。一个项目可能有充分理由，仍必须经过执行与争议处理。投资时要分别列出：我们希望享有的权利、现有许可证、监管机关的解释，以及若出现争议需要付出的时间和费用。主张本身不能替现金流担保。

人很好，制度仍可能使事情很慢

他对新任主管印象很好，认为她聪明勤奋正直，却也说这不足以判断未来。主管需要回应选民，选民可能重视低密度生活与景观，开发者则希望尽快建成。双方不一定谁坏谁好，而是承担的责任与目标不同。芒格甚至承认，当地文化尊重自然，有可取之处，自己的效率文化也可能有弊端。理解这个区别，能让我们少把延误归咎于个人品格，多调查许可流程、决策权限和利益冲突。好的关系可以帮助沟通，不能取消公共程序。

估值应该看得见等待的代价

芒格提醒股东不要先盘算赚多少，项目尚未完工，每栋房屋还要分别申请许可。等待期间，资本被占用，也可能继续发生维护和法律费用；即使最终售价不错，长期回报也会被拖慢。读这个案例，重点不是一概避开受监管项目，而是把乐观完成日期与延迟情景并排计算。资金是否能撑到交付？延期是否会迫使出售？哪些公开条件改善后才可提高估值？先把这些写清楚，比凭借对地段或人的好印象提前确认收益更可靠。

把原因连起来

01
土地具备潜力
地段与建设方案提供可能收益
02
许可时间消耗资源
公共程序、追加费用与等待改变回报
03
按可交付条件估值
区分权利主张、实际许可与可支配现金

动手比较

把未来现金折到今天

改变起始年度现金、增长率和折现率，查看估值为何取决于假设。

前10年按设定增长，第11年起现金固定并按永续折算；现金、增长和折现均为教学假设，不作预测。

区分现金、增长与要求回报变化带来的估值差别。

哪些条件会改变结论

项目叙述来自开发者一方；公共利益可能合理限制开发。未取得最终许可和交付结果前，不能把当事人法律意见当成已确定事实。

试着判断一次。

项目负责人认识一位认真负责的新主管，便把预计交付日提前。还缺什么？

查看来源与版本

《芒格之道：查理·芒格股东会讲话1987—2022》中文PDF

1989年西科金融股东会讲话：加州圣巴巴拉市的地产项目 · PDF第35—42页

依据所收录的历史股东会讲话与问答编成原创中文研习；区分提问者、芒格回答与译注，历史公司及政策意见不作当前投资建议。

依据以上指定版本作原创中文研习，保留重要论点、案例与条件；可与原书对照阅读。